"Ei tasu karta, et maailm kukub kokku, kui sa oma vigu avalikult tunnistad."

Uku Uusberg, Tallinna Linnateatri peanäitejuht
LEIGE KINNISVARATURG: Kas popp jutt buumist ja korterinappusest on manipulatsioon hindade tõstmiseks? (0)
10. mai 2021

Eesti Pank hoiatab kinnisvaraturu ülekuumenemise eest ja kardetakse korduvat 2008. a kinnisvarakrahhi. Samas väidab üha rohkem eksperte, et jutud kinnisvarabuumist on kõigest vaid uuselamurajoonide arendajate osav turundus, mis aitab neil piirangute tõttu seisma jäänud kaubast lahti saada.

Tallinna ja Harjumaa korteritehingute arv
Pilt: Georg Koppel

“Kinnisvaraturg möllab”, “Magalate korterite hinnad tõusevad tundidega”, “Uute korterite valik muudkui väheneb”. Need on vaid mõned näited meedia pealkirjadest märtsis.
Aga asi pole ainult meedias. Statistikaamet teatas 4. mail samuti, et “mõnda aega ostetakse kinnisvaraturul sellise aktiivsusega, nagu pakutav võiks otsa saada”. Seejuures ei julgenud ka sealsed analüütikud välja pakkuda konkreetset peamist põhjust. Tõenäoliselt pelgavad inimesed uusi piiranguid, kardavad pandeemiajärgse rahatrüki mõju või ootavad järgmist majandusliku allakäigu lainet.
Ühtlasi hakkab olukord mitte ainult statistikaameti, vaid ka Eesti Panga analüütikute meelest meenutama 2008. aastat, mil kinnisvaramull ootamatult lõhkes. Nii kutsus Eesti Pank eelmisel nädalal purjesid rehvima: kui kinnisvarahinnad ja majapidamiste võlakoormus peaksid väga kiiresti kasvama hakkama, siis on keskpank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid.

Palju kära ei millestki

Mõnedki analüütikud viitavad aga, et buum, kui seda võib nii nimetada, taandub aasta jooksul. Aga see pole õhupalli lõhkemine pauguga nagu 2008. aastal, mis tõi kaasa pisaraid ja tragöödiaid kõikvõimalikul tasemel – alates üksikinimestest ja peredest ning lõpetades suurfirmadega. Mäletatavasti kaotasid näiteks 2007. a ostjad siis hoobilt poole oma kinnisvara väärtusest. Pigem visiseb nüüd aga õhk – nii vähe kui seda ka on – vaikselt hindadest välja ja hoog raugeb.
Kes on siis “ketserid”, et tegu on vaid ajutise ja mitte just märkimisväärse elavnemise, mitte buumiga? Aga palun. SEB analüütik Mihkel Nestor, Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman, maakler ja ühtlasi Postimehele kaastööd tegev ekspert Andres Kraas jpt. Mis neid kõiki ühendab? Nad ei ole isiklikult huvitatud võimalikult suurest uusarenduste korterite läbimüügist. Ühe teooria järgi ongi uuselamuarenduste agressiivne reklaami- ja müügitaktika tekitanud jutud “möllust kinnisvaraturul”. Andres Kraas nimetab seda lühidalt “manipulatsiooniks”, Peep Sooman aga viitab “silmamoondusele”.
Meenutada võiks kõigepealt, et suur osa osta soovijatest ei osutu laenukõlblikeks. Teisisõnu, kodutöö on jäetud tegemata. Kuna selliseid, oma rahaliste võimete üle hindajaid tiirleb ümber müügis asuvate korterite hordidena, tekibki mulje meeletust rabamisest. Võimalik, et kiibitsejate suurest arvust ongi tekkinud linnalegendid mõnes uusarenduses kokku saavatest ostuhuvilistest, kes spontaanselt hakkavad üksteist üle pakkuma. Tõsi, Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reini möönab, et midagi ka rabatakse, aga see peab olema omanäoline ja stiilne kinnisvara või ka mõistliku hinnaga äärelinna pakkumine: “See haaratakse letilt nagu Karjase saia Kalamajas.”

Ühe teooria järgi ongi uuselamuarenduste agressiivne reklaami- ja müügitaktika tekitanud jutud “möllust kinnisvaraturul”.

Huvilisi palju, tegijaid mõni üksik

“Huvilisi on olnud tohutult, aga ehk kümme neist võiks pangalt jaatava vastuse saada,” räägib Haaberstis uuselamurajoonis umbes kuu aega korterit müüv Helena. “Hiljem, kui pank hakkab omakorda neilt kümnelt lisadokumente nõudma, öeldakse neilegi ära. Nüüd on üks huviline välja settinud, kes ootab lõplikku vastust pangalt. Enamus räägib lihtsalt, et me proovime, äkki läheb (pangas) läbi. Mulle on öeldud, et miks maksta üürikorteri eest 500 eurot kuus, kui pangamakse oleks 400.”
Teisalt saab Helena tõepoolest hea hinna. Kui hindamisaktis on kirjas 126-130 000 eurot, siis tõenäoliselt makstakse tema uuemapoolse kolmetoalise eest mõned aastad tagas valminud rajoonis 140 000.
Ruutmeetri hinnanumbrid laiemas plaanis räägiksid justnagu samuti buumist.

Vaid 5-6 aastaga on korteri ruutmeetri keskmine hind tõusnud peaaegu kaks korda.

Vaid 5-6 aastaga on korteri ruutmeetri keskmine hind tõusnud peaaegu kaks korda. Näiteks 2015. aasta alguses küündis Tallinna korterite keskmine hind 1500 euroni m2. Tänavu märtsis tõusis see tasemeni 2300 eurot ja rohkemgi. Uusarendustes, mida kõige enam jahitakse, “flirdib” see 3000 euroga – kui maaklerite kelmikat väljendit kasutada. Vastukaaluks võib aga öelda, et inimeste sissetulekute kasv on samuti olnud kiire. SEB analüütik Mihkel Nestor ütleb, et kui 2010. aastal jäi keskmine palk alla 800 euro, siis eelmisel aastal ulatus see juba 1500 euro lähedale. Nominaalne sisemajanduse kogutoodang on sama aja jooksul kasvanud 83%.
Nooremapoolne korteriostuhuviline ettevõtja Stefan Lents ütleb, et eriti hoogsalt paistavad hinnad korteriturul olevat kasvama hakanud aprillis.
“Minu soov on saada Tallinnas umbes 100 000 euro eest 2-3-toaline, soovitavalt mitte vanas paneelmajas, aga selle raha eest saab vaid ehk Tallinna lähiümbruses midagi,” sügab ta kukalt. “Neli-viis aastat tagasi maksis ühetoaline korter Laagris 29 000 eurot ja see seisis veel pikalt müügis. Eks ma otsin visalt edasi, aga kõik mis toimub, tundub majanduskriisi taustal ääretult ebaloogiline. Kas tõesti mõjutab teisest sambast pensioni välja võtmine?”

“Möll käib” – ja ei käi ka

Eksperdid arvavad siiski, et sügiseks loksub turg taas vanasse rööpasse ehk hinnad pigem langevad.
Kinnisvaraasjatundja Raul Reino analüüsist selgub, et kinnisvarahindade tõusust on populaarne rääkida. Kuid see ei peegelda tegelikkust. Enamus valdkonna asjatundjaid jälgivad hoopis tehingute arvu, mis kajastab nõudlust. See statistika on leitav riigi maa-ameti koduleheküljelt. Muuhulgas selgubki, et tehingute arv on võbelenud samas suurusjärgus juba viimane viisaastak.
Näiteks Tallinnas löödi 2018. a jaanuaris käed 809 tehingus. Ja vahetult enne kriisi algust ehk veebruaris 2020 samas suurusjärgus ehk 830 juhul.
Nüüdseks on tehingute arv tõusnud Tallinnas üle 1000 (vt ka graafikut Tallinna ja Harjumaa viimaste aastate näitajate kohta kokku). Kuid võimalik, et siin mängivadki rolli pealkirjad meedias stiilis, et “möll käib” ja “varsti saab kõik otsa”. Pluss asjaolu, et lisandunud on uus kontingent: teatud hulk inimesi otsibki kriisi tõttu kulutamata säästudele turvakodu. Kuid neid on siiski liiga vähe, et buumi tekitada.
“Emotsiooni on rohkem, kui võib tehingunumbritest välja lugeda,” võtab ekspert Toomas Vaks pildi kiretult kokku. “Keskmisest on müüginumbrid ehk pisut kõrgemad, aga viidata tasakaalustamata olukorrale küll ei saa. Eelmisel aastal oli seis tasakaalust väljas ehk vaid osas, et osteti ennekõike uusi kortereid – 40% tehingutest. Nüüdseks on seegi tavapärastunud ehk uusi müüakse 20-25%.”
Sama meelt on SEB analüütik Mihkel Nestor: “On vaimustuse ilminguid, aga ei saa rääkida buumist.” Tema arvates mõjutab kinnisvaraturgu edaspidi oluliselt 1990ndate sündimuse madalseis. Vanuserühm, kes peret luues korterit vajab, üha väheneb: “Seda ei kompenseeri miski. Üldiselt ma ennustan, et lähiaastatel kinnisvaraturul mingeid suuri muutusi ei toimu.”

Lihtsalt öeldes toimus aasta lõpu kasv kevadel toimumata jäänud ostude tõttu – paljudel olid ilmselt ka juba enne kriisi eellepingud sõlmitud.


Teisalt ei saa ju tehingute arvu suurenemist eitada. Analüütik Andres Kraas tõstab aga esile sama momendi, mida on rõhutanud mitmed teisedki: tehingute arv suurenes uusarenduste tõttu.
“Osa arendajatest konserveeris oma objekti, sest nad ei teadnud, mida koroonaaeg kaasa toob,” räägib Kraas. “See lõi mulje defitsiidist. Ja eks see omakorda äratas kompleksi, et kui midagi otsa võib saada, tuleb kähku rabada. Lisaks võib märgata, et noorem põlvkond, kellel see võimalik, tahab ikka uut korterit. Nõudmised on suured, ehkki jah, kui vanemad tagatistega ei aita, ega neil raha ei ole.”
Arendajate ja nn buumimeelsete ekspertide kasuks mängib muidugi kinnisvara ruutmeetri hinna tõus ja tehingute arvu mõningane kasv. Teisalt jääb aga peitu, et statistikasse on jõudnud esimese nn koroonalaine tõttu toimumata jäänud või edasi lükatud tehingud. Ja teisalt, kuna arendamine vahepeal seisis, siis tekkiski mulje defitsiidist ja võimalus hindu tõsta. Lihtsalt öeldes toimus aasta lõpu kasv kevadel toimumata jäänud ostude tõttu – paljudel olid ilmselt ka juba enne kriisi eellepingud sõlmitud. Seega kuulub Kraas samuti nende kilda, kelle arvates on “buumi” taga statistiline moonutus. Lisaks asjaolu, et tõepoolest: koroonakriisi harjal eelmisel aastal ju arendamine seisis ja see aitas ka tegelikkuses defitsiidil kujuneda.
Andres Kraas toonitab veel, et nõutakse vaid n-ö keskmise hinnaklassiga kortereid. “Mul seisab omal Vabaduse väljaku ääres poole miljoni eurone korter müügis – ei ole keegi helistanud. Oluline, et välismaine ostja on meie turult täiesti ära kadunud.”

Äripindadest saavad korterid

Teisalt võib kinnisvaraturul Kraasi sõnul märgata ärikinnisvara arendajate tohutuid pingutusi, et mängida varem kavandatud äri- või büroopindu ümber korteriteks, sest äripindu ei taha praegu keegi. Seega, mida aeg edasi, seda rohkem hakkab uusi kortereid turule juurde voolama: alates nn esimese viiruselaine järgsetest uusarendustest kuni varasemate büroopindadeni.
Suure tõenäosusega konverteerub ka palju kõneainet andnud Porto Franco sadamapiirkonna arendus lõpuks korteriteks märksa suuremas osas, kui seda varem plaaniti. “Aga kes neid kalleid pindu ostab, kuni pole tagasi jõukaid soomlasi, kellele sellised merevaated meeldivad?” küsib Kraas.
Tema kolleeg Peep Sooman on aga praegust kinnisvaraturgu irooniliselt võrrelnud džiibiga, millel neljarattaveo asemel veab ainult üks. Normaaloludes peaks mingit aktiivsust näha olema ka teistes kinnisvarasektorites – mitte ainult keskmise hinnatasemega korterite puhul.
Ekspertide arvamuse põhjal võib aga teha sellise resümee: oleme kõigest jõudnud hinnatasemeni, mis oli meil enne koroonapandeemiat. Andres Kraasi sõnul ei maksa ülearu tõsiselt võtta müügikuulutuste hindu. Paljud majad-korterid müüakse tegelikkuses odavamalt.

PANGAANALÜÜTIK: Hinnad liiguvad käsikäes palkadega

SEB analüütiku Mihkel Nestori sõnul iseloomustab Eestit nii kiire palga- kui ka kinnisvarahindade kasv.

2007. aasta tasemele jõudsid korterihinnad analüütiku väitel alles kümme aastat hiljem. Perioodil 2010-2020 on Eesti kinnisvarahindade tõus olnud EL-i riikide seas konkurentsitult kõige suurem: need on rohkem kui kahekordistunud. Näiteks Soomes on kinnisvarahinnad sama ajaga kasvanud vaid 13%, samas kui Küprosel, Hispaanias ja Itaalias on need suisa langenud.
Teisalt on Euroopa kiireim olnud ka Eesti palga- ja majanduskasv. Kui 2010. aastal jäi keskmine palk alla 800 euro, siis eelmisel aastal küündis see juba 1500 euro lähedale. Nominaalne sisemajanduse kogutoodang on sama aja jooksul kasvanud 83%.
“Kiirem on majanduskasv olnud ainult Maltal ja Iirimaal – sedagi vaid maksupoliitika tõttu,” ütleb Nestor. “Kui vaadata kinnisvarahindasid suhtena keskmisesse palka, siis on turul valitsenud ülim stabiilsus. Alates 2015. aastast on kehtinud reegel, et korteri keskmine ruutmeetrihind on umbes võrdne keskmise brutopalgaga, ja tundub, et selle seose paigast nihutamiseks peaks turul toimuma mingi väga oluline muutus.”

Viitsütikuga pomm tiksub elamispindade asemel hoopis ärikinnisvaras

Eesti Pank hoiatab, et ärikinnisvara turuväärtus võib järsult langeda ning nii ettevõtjatele kui ka pankadele raskusi tekitada.
Kui aasta tagasi arvati, et väga suur hulk inimesi võib seoses kriisiga hätta jääda oma eluasemelaenude maksmisega, siis nüüdseks ei ole halvad stsenaariumid õnneks täitunud. Paljuski põhjusel, et põhilise hoobi said töökaotuse näol teenindajad jm madalamapalgalised, teisalt on tõhus abi olnud riigi palgatoetustest. Eesti Pank hoiatab aga eelmisel nädalal avaldatud finantsstabiilsuse ülevaates, et ohukoht peitub nüüdseks hoopis ärikinnisvaras: selle turuväärtus võib langeda.
Kas paljusid ärikinnisvaraobjekte võib oodata sama saatus, mis 2008. a eluasemeid, millest paljud lühikese ajaga oma väärtusest poole kaotasid? Seda on vara öelda, aga Eesti Panga analüüsist võib välja lugeda, et ohumärgid ripuvad õhus.
“Koroonakriis on toonud teatud ärikinnisvarasegmentides kaasa muutusi, milleks turuosalistel oli väga keeruline valmis olla,” viidatakse analüüsis. “Piirangud on takistanud majutusasutuste ja kaupluste külastamist ning suur osa kontorihoonetest on vähemalt ajutiselt tühjad. Osa toimunud muutustest võivad olla koroonapiirangute kulgemisest sõltumata püsivama iseloomuga, sest töötamine kodukontorist ning ostude tegemine e-kaubanduse võimalusi kasutades on saanud harjumuspärasemaks. Kui arvestada ka majanduskeskkonna üldist ebamäärasust, on mitme ärikinnisvara segmendi tulevik ebakindel.”
Seda sama võib täheldada ka mujal EL-is, kus mitmes riigis vähenes ärikinnisvaraga tehtavate tehingute maht eelmisel aastal üle 50% ja ka keskmine hind kukkus märkimisväärselt (näiteks Prantsusmaal, Hispaanias ja Hollandis). Loomulikult on siin tegemist ahelreaktsiooniga: alates pindadelt kaduvatest rentnikest ja suletud poodidest kuni pankade ees seisvate probleemideni, sest üldiselt rahastatakse ärikinnisvara laenudest. Pääseteed ei paista pankrotistki. Võimalikke laenukahjumeid see ei kata. “Uue reaalsuse” asendumist “vanaga” samuti ei maksa loota.

Kommentaarid (0)

NB! Kommentaarid on avaldatud lugejate poolt. Kommentaare ei toimetata. Nende sisu ei pruugi ühtida toimetuse seisukohtadega. Kui märkad sobimatut postitust, teavita sellest moderaatoreid vajutades linki “Sobimatu”!

Postitades kommentaari nõustud reeglitega.