“Kõik ümberringi remondivad oma maju, aga meil ei toimu midagi,” ütles Pelgulinnas Õle tänaval elav Arnold, vaadates nukralt laokile jäänud puitelamut. Meelepaha väljendusena on ta osa kommunaalkuludest ühistule maksmata jätnud, kuid ta pole kaugeltki ainus. Juhtumeid, kus elanikud lihtsalt protesti pärast ja meelega lasevad ühistul ennast kohtusse kaevata, leidub rohkesti, kuid need koormavad kohtuid ja toovad harva tegeliku lahenduse.

Kui esmapilgul võiks arvata, et kõige rohkem kohtuasju elanike ja ühistute vahel põhjustavad kommunaalteenuste võlad – põhjusel, et mõnel ühistuliikmel on kas lihtsalt ükskõik või raha otsas –, pole see siiski kaugeltki nii.
Tallinna ühistute juhid räägivad üldiselt, et elanike maksedistsipliin on hea. Eriti briljantne on see pensionäridel, kes enne jätavad leiva ostmata kui mõne sendi võlgu jäävad.

See teeb mõistagi rõõmu. Näiteks soojatootja partner on ühistu, mitte mõni konkreetne korteriomanik. Ja kui majas võlgu jäädakse, tuleb raha leida kasvõi remondifondist – ehk siis teised elanikud peavad maksma võlglase eest.
Paljude kohtuasjade põhjused, kui lahendeid lehitseda, peituvad siiski muus kui rahapuuduses. Mõni elanik pole ühistus ühe või teise asjaga rahul ning lasebki end heameelega kohtusse kaevata lootuses – enda seisukohalt – õigus majja tuua.

Ühistuvaidluste jaoks oleks üldiselt vaja sama palju psühholooge kui juriste. Tallinnas on kokku 6000 korteriühistu ringis. Vähemalt sajad nendest on rohkem või vähem alalise, samas rahalises väärtuses täiesti mõttetu võitluse tallermaad.

Pimedas koridoris ei käi

“Põhja-Tallinnas polnud üks elanik nõus maksma üldelektri eest,” tõi korteriühistute liidu tegevjuht Urmas Mardi näite. “Elanik väitis, et ei kasuta üldelektrit, sest ei käi õhtul, kui on pime, koridoris ega keldris. Või siis ei olda nõus koristamise eest maksma, sest pole piisavalt koristatud.”

Saatan peitub – nagu ikka – detailides. Pealtnäha justkui tühiste olmeprobleemide asjus peetavad kohtulahingud kujunevad osapooltele pikaks ja piinarikkaks. Kohtuotsused on nüansirohked. Summad on taolistes vaidlustes üsna tühised, küündides ehk mõnel juhul pealt tuhande euroni, ja seegi on kuhjunud paljude aastatega. Lõputult lahatakse kohtus arveid, saetakse piltlikult öeldes sente. Mõned kohtuotsused meenutavad raamatupidamistabeleid.

Kohtud teevad vahel tööd, mida peaksid tegema korteriühistute juhatused, selgitades elanikele ühe või teise kulurea tagamaid. Kohtunikud on vahel ise nagu ühistujuhid. Tõsi, see “teenus” on kallis. Ainuüksi juristikulud lähevad ühistule maksma vahel rohkem kui poole sisse nõutavast summast. Maksumaksja kulust kohtunike peale ei räägigi.
Ja mis kõige kurvem – mingit tegelikku lahendust need otsused üldiselt ei too, sest leppimist ja üksteisele käe ulatamist valdavalt ei juhtu.

Remondi asemel augulappimine

Üks Õle tänava kümnekonna korteriga saja-aastane puitmaja on taoline – küll romantiline, aga probleemide alla mattunu.
Põlispuudelt hoovis langevad lehed. Nukralt lipendab tuules narmendav kiletükk, millega on kaetud palgid hoone seinas ühes kohas, kus puitvooder palkseinalt ruutmeetri ulatuses maha tõmmatud. Uued plastaknad mõjuvad vana ja luitunud hoone mõnitusena.

See võiks olla tõeliselt kaunis Pelgulinna hoov. Praegu on taustaks aga vaid tüli ja pahandus.
Vladimir ja Arnold nimetavad end majas tegutseva ühistu aktivistideks. “Kõik ümberringi remondivad oma maju, aga meil ei toimu midagi!” kurtis Arnold.

“Korjasime raha remondifondi, et hoonet renoveerida, umbes 20 000 eurot, siis valiti mind ühistu juhataja kohalt maha ja hoone heaks ei tehtud enam peaaegu midagi,” täiendas teda Vladimir. “Piltlikult öeldes on kõik kokku leppinud, et igaüks maksab raha, et korraldada pidu, siis aga keegi otsustab, et ei, kogutud raha eest ostame vaid paar šokolaaditahvlit.”
Üsna selgelt vajaks ajalooline palkhoone terviklikku renoveerimist, mitte jupphaaval augulappimist. Seda on kinnitanud ka ekspert, kellelt tellitud enam kui mõne tuhande eurose analüüsi Arnold oma taskust kinni maksis.
Protestiks, et remonti korralikult ette ei võeta, jätsid mehed ühistule maksmata haldustasu, remonditasu ja reservfondi mõeldud summad. Tegemist oli kuude lõikes tühise rahaga ehk mõnede kümnete eurodega, millest aja jooksul kasvas suurem.

Kohus jättis septembri alguses õiguse ühistule ja mõistis kokku välja veidi üle 1100 euro.
Arnold lõi käega. Kogu see vaidlus on läinud mõttetult kalliks. Vladimir läheb järgmises kohtuastmes asjaga edasi. Ükskõik, kes selle vaidluse võidab, vana miljööväärtusliku maja renoveerimist see grammigi lähemale ei too.
“Ehk õnnestub järgmine juhatus, kui kaheaastane tähtaeg saab täis, valida tegusam?” küsin Vladimirilt.
“Ei tea… kes tahaks seda kõike endale kaela võtta, ja mille nimel?” vastab too filosoofiliselt küsimusega.

Tallinnas Koskla tänaval leidub veidi samalaadne juhtum. Elanik keeldus majandamiskulu tasumisest, sest tema hinnangul olid need tema korteri suurust arvestades ebaloomulikult suured.
Esimese astme kohus mõistis veidi üle 1000 euro välja, kuid ringkonnakohus leidis, et kolleegid on praaki teinud. Asi saadeti tagasi – uuesti läbi vaatamisele.

Vaidlused parklakohtadest maamaksuni

Märkimisväärne on siinjuures Tallinna ringkonnakohtu seisukoht, et pelgalt arvete koostamine ja esitamine ei anna korteriühistule õigust nõuda korteriomanikult tasumist.
Teisisõnu, inimese jaoks peab olema arve selge ja põhjendatud, mille eest ja kui palju ta täpselt maksab.
Taolisi vaidlusi võib kohtuotsuste hulgast leida igasuguseid ja kõikvõimalikest nurkadest. Parklakohtade vaidlused, veetrasside ehitused.

Üks omapärasemaid on vaidlus maamaksu suuruse üle: kas on see 40 senti või 29 eurot?
Maamaksu maksmata jätmise pärast kohtusse kaevatud inimene nimelt ei taha, et majas, kus ta elab, moodustataks hooneühistu asemel korteriühistu.

Hooneühistus on maamaksu number üks ja väike ehk 40 senti, korteriühistus teine ja suurem ehk 29 eurot. Elamuühistu liige on korteri kasutaja, mitte omanik. Ent korteriühistus kuulub inimesele korter kui kinnisasi ja mõtteline osa elamu maast ja nii tulebki rohkem maksu maksta.

Mõni teine lööks käega ja tasuks selle väikese summa. Seda enam, et kaotus kohtus on ette näha, sest kõik teised elanikud pooldavad korteriühistu loomist ja nõustuvad maamaksu maksma.

Kuid ei. Tõe ja õiguse janu on suur. Kohtuveski on pidanud 29 euro nimel jahvatama järjekordse palju lehekülgi pika otsuse, milles seadusepügalate loetelu silmad kirjuks võtab, ja raha ikkagi sunniviisiliselt välja mõistma.
Jurist Liina Karlsoni lauale jõuabki ühistute asjades kahte tüüpi võlglaste lugusid. On nii majanduslikke põhjuseid, kus on kaotatud töö või jäädud haigeks, kui ka põhimõtteliselt-ei-maksa seisukohti.

“Põhimõtteliselt-ei-maksa on keerukam kombinatsioon,” tõdes Karlson. “Selle taga võivad olla isiklikud solvumised, kommunikatsioonihäired, keelebarjäär, muuhulgas koosolekutel käimata jätmine või lihtsalt huvipuudus või muud taolist. See tähendab, et probleemi juured ulatuvad sügavamale. Sõltuvalt isiksuse tüübist on enamasti ette arvatav, kas kohtuväline kokkulepe võlgnevuse likvideerimiseks on tulemas või mitte. Kokkulepe sõltub, kui avatud on võlgnik oma muredest rääkima ning kui kannatlik on korteriühistu juhatus.”
Liina Karlsoni sõnul on tavaliselt ühistute juhatused olnud väga kannatlikud. Võla “ametlikuks” kuulutamisega oodatakse üks kuni kolm aastat.

Karlson lisas, et päris tõelisi põhjuseid, miks ei maksta, on ikka rohkem kui kiuslikke. Inimesed on enamasti oma olemuselt head ja üritavad asju lahendada, lihtsalt vahel ei õnnestu.
Ei maksa loomulikult arvata, et ainuüksi ühistute liikmed kannatavad ühistute juhtkondade ebapädevuse või lohakuse tõttu. Leidub inimesi, kes tahaksid rajada magamistuppa sauna või ehitada väljapääsu otse oma korterist hoovi.

Ühistuid on palju, pädevaid inimesi vähe

“Seaduseandja on küll ära reguleerinud ühistute tegevuse, kuid pädevaid inimesi nende ühistute etteotsa paraku ei jätku,” märkis linnavaraameti korteriühistu- ja elamuosakonna jurist Aet Sepman. “Mõnigi pole kahjuks ka huvitatud oma teadmiste täiendamisest.”
Tallinnas lahendab ühistu juhtkonna ja selle liikmete tüliküsimusi vaidluskomisjon. Praegu käib see koos kaks korda kuus.

Komisjoni eelis kohtu ees seisneb selles, et asja klaaritakse n-ö vähem ametlikus ehk inimlähedasemas õhustikus. Pealegi veel tasuta. Nõnda on lihtsam luua vaenupoole vahel sildu, kui kohtukull ei ripu otse pea kohal ja saab lähtuda mitte ainuüksi seadusetähest, vaid koputada südamele, et kodurahu ühistus on mõlema poole huvides.
Tööjärjekord on komisjonil pikk – praeguse seisuga 15 avaldust. See üksi näitab ära, kui palju on ühistutes vaidlusi. Arvestades, et komisjoni ühe istungi jooksul jõutakse läbi vaadata kaks avaldust, seisab tööjärg aasta lõpuni ees. Aga ilmselgelt tuleb avaldusi üha juurde.

Komisjoni otsused on siiski vaid soovituslikud. Ja kui tegemist on rahaliste vaidlustega, tuleb siiski kulutada kohtuuksi, sest kedagi ei saa komisjon lihtsalt soovitada kellelegi raha maksma.
Peamised probleemid on seotud igasuguste ümberehitamistega, kirjeldas Aet Sepman. Eelmine juhatus langetas näiteks ühe otsuse millegi ehitamise asjus, aga siis tuleb järgmine juhatus, ja otsustab teisti.
See siiski ei tähenda, et eelmise juhatuse otsuse saaks kohe kehtetuks kuulutada, vaid jällegi on vaja üldkoosoleku otsust jne.

Leidub kaasuseid, kus korteriühistu juhatus ei näita elanikule arveid tehtud tööde eest. On juhte, kus on ostetud korter, kus rõdu on ebaseaduslikult kinni ehitatud. On öeldud, et võtke rõdult seinad oma kulul maha, ehkki tegemist on siiski kaasomandiga ja seda peaks tegema ühistu rahast.
Samamoodi ei järgita sageli juhatuse uue valimise kahe aastast tähtaega. Arvatakse, et kui juhatus on juba registris kirjas, siis sellest piisab. Ainuüksi registrikanne ei loo siiski õiguslikku alust juhatusel tegutsemiseks.

“Teadmiste piiratus on väga suur probleem,” resümeeris jurist Sepman.
Muuhulgas tehakse ühistutes aeg-ajalt see viga, et jagatakse üldkulusid vastavalt korterite arvule, mitte nende suurusele. Kui majas on suuremaid kortereid rohkem kui väiksemaid, kannavad väiksemad nõnda paratamatult osalt ka suuremate kulusid.
Nagu on sedastanud riigikohus, tuleb üldkulude puhul nagu üldelekter, üldvesi või parkla majandamise kulu lähtuda kaasomandi suurusest.

Vaidluskomisjonil pikk tööjärg

Loomulikult võtab Tallinna endise abilinnapea Eha Võrgu eestvõttel ellu kutsutud vaidluskomisjon kohtutelt tublisti koormust maha. Enamik praegu komisjoni järjekorras ootavast 15 kohtuasjast tõenäoliselt kohtusse ei jõua. Kuigi koroonaviiruse tõttu oli komisjoni töö vahepeal peatatud, on kohtuid päästetud vähemalt sadadest menetlustest.
Praegu on riigikogus käsil korteriomandi- ja korteriühistu seaduse muutmine. Sellega tahetakse anda omavalitsuse juures tegutsevale ühistuasjade lepituskomisjonile kõvasti jõudu juurde: tekitada sisuliselt uus “kommunaalkohus” ehk muuta otsused soovituslike asemel kohustuslikeks.

Pelgulinnas Puhangu tänaval suure kortermaja ühistut juhtiv Vitali rääkis, et kohtus käimine on praegu tõe poolest ühistule kurnav. Protsess võib kesta mitmeid kuid, rääkis ta. “Võlglane võib leida absurdseid põhjendusi, miks ta ei maksa, ja kui tegemist on pahatahtliku inimesega, siis lihtsalt venitatakse aega.”
Tõsi, seaduses on ette nähtud maksekäsu kiirmenetluse võimalus. Ent kui võlglane esitab vastuväite, siis läheb asi ikkagi kohtusse ja algab n-ö pikk protsess.

Vitali sõnul tuleb ühistul sellisel juhul jurist palgata, kelle tasu võib kujuneda vahel suuremaks kui sisse nõutav summa. Aga see on lõpuks kõigi ühistuliikmete kulu.

Seega ootab nii tema kui ilmselt paljud ühistute juhid uute lepituskomisjonide loomist – kui seadus peaks vastu võetama. Miks mitte luua see üks Tallinna ja lähivaldade peale, nagu pakub linnavaraameti jurist Aet Sepman.
Kuidas komisjon – sisuliselt paralleelkohus – tegelikus elus toimima hakkaks, on isegi keeruline oletada.
Vaadates ühistuid puudutavaid kohtulahendeid, siis need kaasused on sageli väga keerulised ja seotud rahaliste küsimustega. Kui seadus jõustub, oleks vaja komisjoni vaja tööle seega kohtuniku ametioskustega või -võimetega, tugevaid juriste.

Kas kohtud lõpuks pääsevad ühistutes tegemata töö tegemisest?

Riigikogu menetleb praegu korteriomandi- ja korteriühistuseaduse muutmise eelnõud, mille ühe idee järgi muutuks ühistute vaidluskomisjoni otsuste täitmine kohustuslikuks ehk siis täitedokumendiks.

Kohalikele omavalitsustele antakse eelnõu järgi võimalus moodustada korteriomandite ja korteriühistut puudutavate vaidluste jaoks lepitusorgan, mis tegutseb lepitusseaduse alusel. Kuna kohtuvaidlused võivad kesta kaua ning olla kulukad, on lepitusorgan kiirem ja soodsam variant vaidluste lahendamiseks, öeldakse eelnõu seletuskirjas.
Eelnõus on muuhulgas lihtsustatud väiksemate korteriühistute raamatupidamise nõudeid. See võimaldab neil lisaks tekkepõhisele pidada ka kassapõhist raamatupidamist ning loobuda majandusaasta aruande koostamisest. Kassapõhine raamatupidamine on lihtsustatud, kus oluline on vaid raha liikumine.

Kui praegu võivad kuni kümne korterimandiga korteriühistud pidada kassapõhist raamatupidamist vaid juhul, kui nad ei ole endale juhatust valinud, siis eelnõus plaanitava muudatuse tulemusena on see võimalus tulevikus kõigil väikestel korteriühistutel. Seda sõltumata, kas nad valivad juhatuse.
Tõenäoliselt saab eelnõu seaduseks veel enne kevadet ehk riigikogu praeguse koosseisu ajal.

Tallinnas saab ühistuasjades tasuta nõu
Korteriühistu esindajatele ja korteriomanikele antakse tasuta nõu linnavalitsuse infosaalis Vabaduse väljak 7.
E 9-12
T 9-12 ja 13-17
N 13-17
eelregistreerimine telefonil 687 1223
K 9-12 ja 13-17 elavas järjekorras
Tasuta nõu saab ka Lasnamäe linnaosa valitsuses:
T 9-12
R 10-12
Eelregistreerimine telefonil 5625 7713

Urmas Mardi: kui keegi ei maksa ühistus arvet ära, uurige kohe, milles viga

• Korteriühistute liidu tegevjuht Urmas Mardi soovitab ühistujuhtidel asuda võlgu jäänuga läbirääkimisi pidama kohe, kui võlg on tekkinud.
• Võimalikult kiired läbirääkimised hoiavad ühistu raha kokku, sest kohe on võimalik aru saada, kas mure on ajutine või pikemaajalisem, ja kas maksmisest keeldujal on rahalisi raskusi või pole ta põhimõtteliselt millegagi rahul.
• Lõviosa inimestest on siiski kohusetundlikud. Nad mõistavad, et kui nemad jätavad maksmata, peab keegi teine, sest korteriühistu ei saa soojatootjale või prügivedajale tasumata jätta. Raha võetakse võlglase arve maksmiseks kas reserv- või remondifondist, kui ühistu reeglid lubavad. Mis aga tähendab, et mõni vajalik töö jääb maja jaoks tegemata või lükkub edasi.
• Urmas Mardi soovitab sõlmida ühistul võlglasega, kui too on ajutistes raskustes, notariaalne maksegraafik. Sinna on võimalik lisada tingimus, et kui võlgnik oma kohustust ei täida, läheb võlg kohe sundsissenõudmisele. Siis saab selle täiturile anda, kui võlgnik ei maksa, ja jääb ära kulukas kohtutee.
• Kui võlgnikuga kuidagi kokkuleppele ei saa, on üks võimalus esitada kohtusse maksekäsu kiirmenetlus. Kui aga võlgnik vastu vaidleb, tuleb ikkagi pikk ja sisuline arutamine kohtus.
• Eesti andmekaitse seadused ei luba võlgnike avalikustamist ega nn häbiposte kas internetis või teadetetahvlil maja koridoris.