"Iga piirkiirusele lisatud kilomeeter suurendab tõenäosust sattuda õnnetusse ning raskendab võimalikke vigastusi."

Hannes Kullamäe, Politsei liiklusjärelevalve keskuse juht
14 000 korterelamut vajavad hädasti rekonstrueerimist Kortermajade rekonstrueerimistempot tuleb ekspertide hinnangul vähemalt kolmekordistada (1)
06. november 2022
Ilja Matusihis/Pilt on illustratiivne

Eestis on umbkaudselt 14 000 korterelamut, mis vajavad hädasti rekonstrueerimist. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi pikaajalise renoveerimisstrateegia kohaselt peaksid olema kõik eesti nõukaaegsed korterelamud rekonstrueeritud aastaks 2050, selle saavutamiseks tuleks tänaseid mahtusid vähemalt kolmekordistada. Ekspertide hinnangul võib aga osade vanemate korterelamute puhul juba 10 aasta pärast rekonstrueerimine olla hiljaks jäänud.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehituse asekantsler Ivo Jaanisoo andmetel on Eestis kokku suuremal või vähemal määral kõpitsemist saanud ca 5000 korterelamut. Neist ca 3000 on enam-vähem rahuldavalt rekonstrueeritud, ca 1000 on tehtud KredExi toetusel täielikult korda ning ca 1000 puhul saame rääkida võibolla akende vahetusest või mõnedest muudest väiksemamahulistest töödest, mis tegelikult suurt kasuefekti ei oma. Kokku on Eestis kortermaju umbes 23 000, mis tähendab, et ca 4000-5000 maja saatuseks on tõenäoliselt lammutamine.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi pikaajalise renoveerimisstrateegia kohaselt peaksid olema kõik eesti nõukaaegsed korterelamud olema rekonstrueeritud aastaks 2050.

Eesti korteriühistute liidu juhatuse liige Urmas Mardi rõhutas, et oluline on riigipoolsete toetuste järjepidevus. „Kõige suurem mõjutustegur on KredExi poolt väljastatud korterelamute rekonstrueerimistoetus,“ märkis ta. „Ei ole olnud sellist järjepidevat perioodi. Mingil hetkel need rahad tulevad, siis mingi hetk jälle seda raha ei ole.“

Selline väntsutamine on Mardi hinnangul siin kõige suuremaks negatiivseks ilminguks. „Tehakse projektid, tehakse suured kulutused ja kui selgub, et me jääme sellest toetusest ilma, siis ühistu on tegelikult kulutanud väga palju vaimujõudu ja rahalisi ressursse,“ nentis ta. „Nüüd uuesti minna nende inimeste ette ja ütelda, et äkki proovime nüüd uuesti kulutusi teha, on kindlasti kurjast.“

Toetuste järjepidevus peab olema pikalt ette planeeritud

Mardi sõnul on just seetõttu tähtis, et lisaks praegu välja töötatavale korterelamute rekonstrueerimise toetuse juhendile, mis peaks tema sõnul katma plaane kuni 2027. aastani, tuleks vaadata ka juba kaugemasse tulevikku. „Kui see nüüd jõustub, siis tegelikult ütleme kuskil 5-6 aastat võiks olla rahastus taga ja see on korteriühistutele kindlasti oluline,“ lausus ta. „Mina arvan, et oleks juba mõistlik vaadata ette ka pärast 2027. aastat, et see järjepidevus kestaks. See järjepidevuse roll on ülimalt oluline korteriühistute renoveerimiseks.“

Ka Jaanisoo märkis, et on avanenud uus struktuurivahendite periood aastani 2027, millest võimalik korterelamute rekonstrueerimise toetamiseks kasutada 330 miljonit eurot. „Lisaks ka laenuraha,“ lausus ta. „Selle ühtlane jagunemine näitab, et me suudame toetusteks kasutada umbes suurusjärgus 100 miljonit eurot aastas, mille abil on võimalik renoveerida umbes 200 maja.“

Tallinna Tehnikakõrgkooli ehitusinstituudi juhtivlektor Anti Hamburgi hinnangul võiks need mahud olla sellised, et vähemalt 400 korterelamut aastas saaks ära rekonstrueeritud. „See 400-500 hoonet, mis on paika pandud, tuleb sellest renoveerimisstrateegiast, millega me jõuaksime sinna süsinikuneutraalsuse eesmärkideni,“ märkis ta. „Tänane võimekus on hinnanguliselt umbes 150 hoonet, ehk et kolm korda peaks see võimekus kasvama.

Tempot ei saa üleöö tõsta

Jaanisoo sõnul selgus hoonete rekonstrueerimise pikaajalise strateegia loomise käigus see, et renoveerimismahte üleöö tõsta ei ole võimalik. „Kui korterelamute puhul on vajalik rekonstrueerimismahte tõsta aastas kolm kuni viis korda, siis see ei juhtu kohe järgmisel aastal,“ märkis ta. „See eeldab ikkagi seda, et meie ettevõtted arendavad ennast, arendavad oma tööjõudu, oma tehnoloogiat ja tõstavad järk-järgult seda võimekust, et jõuda nende kõrgemate tasemete juurde. Ka korteriühistud peavad ennast ette valmistama nendeks suurteks mahtudeks. Kui praegu numbreid vaadata, siis tõesti jah, see turuvõimekus võib-olla kuskil 150 kortermaja aastas, aga juba aastaks 2024 võiks maht olla 200 kortermaja aastas ja seejärel üha rohkem.“

Jaanisoo rõhutas, et loomulikult kaasneb siin omafinantseering, mis sõltub sellest kas renoveeritakse rohkem Tallinnas ja Tartus või maapiirkondades. „Sest teatavasti maapiirkondades on toetuse määrad kõrgemad ja selle võrra saab ette võtta vähem maju,“ selgitas ta. „Aga suurusjärk on selline.“

Mahte on Jaanisoo sõnul mõistlik kasvatata aastateni 2035-2040. „Aga eraldi küsimus on see, et kust need vahendid tulevad,“ ütles ta. „Praegu on meil tõesti hea aeg, kus Euroopa Liit on need vahendid meile eraldanud järgmiseks kolmeks-neljaks aastaks. Aga seejärel tekib tõsine küsimus, et millest seda jätkuvat, kasvavat rahastust katta? Tõenäoliselt peab see vahendite maht tulema riigieelarvest.“

Riik jagab toetusi heldemalt sinna, kus muidu jääksid vajalikud tööd tegemata

Omaette teema on Jaanisoo kinnitusel see, mille järgi toetusi jagatakse ning, mis on prioriteedid. „Toetuste prioriseerimisel lähtume me turutõrgetest, ehk siis oluline on teadvustada seda, et riik ei renoveeri kõiki maju ära,“ rõhutas ta. „Ei renoveeri täna ega ka aastal 2050. Riik oma rahaga stimuleerib seda, et renoveerimine toimuks seal, kus ta muidu ei toimu.“

Jaanisoo tõi välja prioriteedid. „Piirkonnad väljaspool Tallinnat ja Tartut, kus on madal kinnisvara väärtus ja kus on raske pangast laenu saada ning seda laenu teenindada – seal on mõistlik hoida kõrgemat toetuse määra,“ ütles ta. „Samuti oleme tuvastanud turutõrke seoses hoone suurusega. Väiksemad hooned, umbes 12 korteriga hooned. Nende puhul on ka samuti väga keeruline jõuda selle renoveerimisotsuseni, sest igakuine remondifondi kulu korteri kohta on liiga suur.“ 

Turutõrgetena tõi Jaanisoo veel välja lifti olemasolu, ehk siis ligipääsetavuse küsimuse. „Selleks me ka püüame tõsta toetuse määra – juhul kui lift rajatakse hoonesse, kus seda ei ole varem olnud,“ märkis ta. „Lisaks turutõrge seoses miljööväärtusega – miljööväärtuslikud majad saavad kõrgema määraga toetust. Ka innovaatilised lahendused saavad kõrgema määraga toetust, ehk siis selline rekonstrueerimine, mis pikas plaanis aitab meil oluliselt rohkem, kiiremini ja kvaliteetsemalt maju renoveerida. Ja lõpuks üks turutõrge, mis on ka väga huvitav, on seoses mastaabisäästuga. Kui mitu maja korraga otsustavad alustada renoveerimist, mis võimaldab näiteks ehitusettevõtjal oluliselt efektiivsemalt oma ressursse planeerida. Sellisel puhul me toetame täiendavalt tehnilise konsultandi palkamist.“

Jupi kaupa renoveerimine pole majanduslikult ega tehniliselt mõistlik

KredExi kommunikatsioonijuht Joonas Kerge rõhutas, et mõistlik on maja korda teha ühe korraga terviklikult. „Üksikute tööde kaupa tehes võib protsess sootuks kallimaks minna ning energiasäästu ning sisekliima mõttes ei saavutata erilist efekti,“ toonitas ta. „Tervikliku lähenemisega saab kõik vajalikud tööd korraga tehtud, kuid hetke-investeering on suurem. Tööde osade kaupa tegemisel on antud hetkel tehtav investeering väiksem, kuid kogu hoone renoveerimise protsess on oluliselt pikem, mille tõttu tuleb arvestada ka rekonstrueerimistööde maksumuste suurenemisega ajas. Lisaks siis viidatud energiasäästu potentsiaal, mis terviklikult tehes on kõige suurem. Meie poolt rekonstrueeritud majade keskmine sääst on kuskil 53%, aga reaalsuses näeme, et mõnel majal võib see küündida kuni 70%-ni või rohkem.“

Kerge sõnul tähendab tervikrekonstrueerimine seda, et lisaks maja soojustamisele rekonstrueeritakse ka küttesüsteem ja ventilatsioonisüsteem, ehk lisaks energiasäästule on oluline ka tervislik sisekliima. „Protsess alates ühistu enda otsusest, et maja tuleb korda teha, kuni rekonstrueerimistööde lõpuni, on küllalt mahukas,“ märkis ta. „Ühistutele on abiks tehniline konsultant, kes tunneb toetuse tingimusi, oskab luua rekonstrueerimiseks ja projekteerimiseks vajalikud lähteülesanded ning aitab ühistujuhte kogu protsessi vältel. Probleeme tuleb ikka ette, aga koostöös tehnilise konsultandi ja ehitajate-projekteerijatega jõutakse üldjuhul ikkagi hea lõpptulemuseni. Tuleb arvestada, et ka tüüpprojektide järgi ehitatud majad on kõik natuke erinevad, seetõttu annabki just projekteerimise faasis väga palju ära teha, et ehitus ja lõpptulemus head saaksid.“

Rekonstrueerimistöödest ei pääse lõppkokkuvõttes keegi

Tallinna Tehnikaülikooli (TTÜ) liginullenergiahoonete uurimisrühma vanemlektor ning ehitusinsener Simo Ilometsa sõnul on ülikoolid tegelenud aastaid sellega, et tõestada rekonstrueerimistööde vajalikkust. „Ka minu doktoritöö teema seisnes selles, et üldse ära tõendada renoveerimisvajadus,“ märkis ta. „Et saada see variant laualt maha, et äkki ei peagi renoveerima, et äkki läheb energia uuesti odavamaks või kliima soojemaks. Äkki nüüd rõdud ei kuku ikkagi küljest ära, mis mõned on juba kukkuma hakanud ja roostetavad.“

Ilomets rõhutas, et renoveerimisest pääsu pole kuna kõnealused majad on omal ajal väga ebaõnnestunult projekteeritud. „Nad lasevad väga palju soojust välja ja lisaks on seal külmasildade probleem,“ tõi ta näiteks. „Tuleb terviklikult ära renoveerida, tuleb ära soojustada kõik välispiirded, tuleb uksed ja aknad ära vahetada, tuleb teha tehnosüsteemid korda. Siis väheneb ka küttevajadus. Lisaks tuleb teha ventilatsioon korda koos soojustagastusega ja palju muud sinna juurde.“

Ilomets lisas, et kulu rahakotile jääb peale rekonstrueerimist enamvähem samaks. „Nii palju kui te kütte pealt kokku hoiate, nii palju te maksate pangale ära, aga maja saab korda,“ toonitas ta. „Maja ei lagune enam ja sisekliima saab korda, toad saavad soojaks, majale saab kena välimuse ja turuhind tõuseb. Mida rohkem nüüd tulevikus energiahinnad kallinevad ja ebamäärasus suureneb, seda rohkem on võitnud need, kes on maja korda teinud.“

Võtmekohaks võib saada innovatsiooni ja kohalike ettevõtete võimekuse kombineerimine

Ilometsa hinnangul on plaan rekonstrueerimiste ring Eesti elamutele aastaks 2050 peale saada reaalne, kuid rõhutab samuti, et selleks on vaja mahtusid suurendada. „On erinevad meetodid, tehnoloogiad ja materjalid,“ lausus ta. „Tuleb luua eeltootmine, mille üks näidishoone on tehnikaülikooli juures siin juba ka tehtud, üks on sauel tehtud, järgmised on töös. On võimalik meie puitmajatööstuse võimekust ära kasutada, ehk siis neid ettevõtteid kaasata. Peamine eesmärk on peatada elamute lagunemisprotsessid ning seejärel on neid võimalik kasutada seniks kuni meil tarvis.“

Terviklahendus on siinkohal võtmesõnaks ning Ilomets rõhutas ka ligipääsetavuse küsimust, mis paljude vanade elamute puhul jätab täna soovida. „Siin on just liftide temaatika nelja-viiekordsetel, aga ka üheksakordsetel majadel, kus lift ei käi peasissepääsutasandile,“ märkis ta. „Siin osas on põhjust nende lahendustega veel tegeleda. Tahetakse pilootprojektid käivitada, et jõuda sinna, et kui me selle hoone üks kord terviklikult ette võtame, siis ta tõesti vastab inimeste vajadusele nii palju kui võimalik.“

Ilomets kinnitas ka seda, et rekonstrueerimistööde kvaliteet on ajas oluliselt paranenud. „Ka tehnikaülikool on välja töötanud erinevaid juhendmaterjale ja näidislahendusi, nii et see kõik on paranenud,“ ütles ta. „Tellija teadlikkus on suurenenud, KredExi poolt on tehnilised konsultandid, kes aitavad korteriühistuid selles protsessis. On hoonete auditi teostajad, eksperdid, projekteerijad, samuti ehitajad ja kui teostatakse ka omanikujärelevalvet, võib küll üldistada, et olukord on läinud paremaks ja ehituskvaliteedi probleeme on aasta-aastalt vähem, vaatamata sellele, et ehitusmahud on tegelikult suuremad.“

Ühistutes tuleb teha selgitustööd

Anti Hamburgi hinnangul on üheks lisatakistuseks korterelamute renoveerimisel see, et ühistu liikmed ei ole veendunud, kas sellega ikka saavutatakse soovitud tulemusi. „Ei taheta võtta hoonele suuri kohustusi ja muidugi suurem küsimus on see, et kas ikka läheb odavamaks,“ märkis ta. „Probleemiks osutuvad ühtse kohustuse võtmine ja rahapuudus. Puudub kindlust, et kas midagi muutub paremaks. Inimesed ei taha endale rekonstrueerimisprotsessi tüli. See on ka üks selline asi, mis on välja tulnud, et seda nähakse tülikana.“

Kui aga midagi ei tehta, siis hoiatas Hamburg, et hooned muutuvad lihtsalt ühel hetkel elamiskõlbmatuks. „Midagi tuleb igal juhul teha ja kui juba teha, siis võiks nii teha, et sellega saavutatakse ka energiatõhusus,“ rõhutas ta. „Mida inimesed endale ei teadvusta, on see, et kui mitte midagi ei tehta, siis see hoone jätkab edasi lagunemist ja ta muutub elamiskõlbmatuks – sisekliima ei ole korras, konstruktsioonid lagunevad.“

Sageli on korteriühistutes peamisteks renoveerimisvastasteks eakamad inimesed, kes oma elutee lõpul ei näe enam mõtet mingitel tulevikuinvesteeringutel ning on sageli elanud terve elu teadmises, et laen on võõra oma. Ilma laenuta pole aga võimalik ühistul rekonstrueerimistöid ette võtta.

Ka Hamburg kinnitas, et see on üks tüüpilisemaid põhjuseid, miks renoveerimisplaanid ühistukoosolekutel häälteenamust ei pruugi saada. „Kui me aga oleme hakanud uurima, et millist kinnisvara nad edasi pärandada tahavad ja kas nende lapsed või lapselapsed oleks huvitatud selles hoones edasi elamisest, siis hakatakse tavaliselt mõtlema, et ka nendele jääks midagi,“ lausus ta. „Üks argument on ka see, et ega inimene ei võta endale kohustust, vaid ühistu võtab kohustuse laenu maksmise osas ja see ei ole inimesega seotud. Nemad ei pea seda laenu isiklikult maksma, vaid see läheb edasi selle hoonega.“

Suureks motivaatoriks on see, kui naabrite maja on ilusam ja nende küttearved väiksemad

Samas võib Hamburgi sõnul täheldada seda, et kui kusagil kogukonnas ikkagi ots juba lahti tehakse, siis läheb pall veerema, sest nähakse oma silmaga, et naabritel on elukeskkond paranenud ja maja ilusam. „Kui tuli KredExi toetuste teine laine, siis oli seda eriti hästi näha 2015. aastal Elvas, kus käis üle rekonstrueerimiste laine,“ tõi ta näiteks. „Inimesed kuulsid ka seda, et küttearved läksid madalamaks ja selline suust suhu info levik oli seal suur.“

Ka Hamburgi hinnangul peaks meie tänased renoveerimismahud olema selle eesmärgi saavutamiseks kolm korda suuremad. „Täna veel kahjuks täpselt öelda ei saa, mis ajaks need majad rekonstrueeritud saavad,“ nentis ta. „See sõltub rahastusest, sõltub vahenditest, sõltub ka insenertehnilisest personalist, kes siis nende hoonetega toimetama hakkab. Seal on neid tegureid palju.“

Rekonstrueerimine lisaks kuuekümnendatel ja seitsmekümnendatel ehitatud korterelamute elueale juurde umbes 30 aastat, mis on üldine hoonete elukaare pikkus, pärast mida tuleb taas olukord üle vaadata. Otsejoones lammutamisele ei peaks need majad kindlasti ka siis minema. Küsimus on hoopis selles, kas 30 aasta pärast soovivad inimesed enam üldse sellistes majades elada.

Hamburgi sõnul võib aga juba 10 aasta pärast juhtuda, et osad kuue- ja seitsmekümnendatel ehitatud hooned, mida pole rekonstrueeritud ja mida on puudulikult hooldatud, tuleb ümber hinnata, sest ühel hetkel poleks ka nende rekonstrueerimine enam majanduslikult mõistlik ning pikas plaanis oleks see esimene suur samm hoone lammutamise suunas.

Kommentaarid (1)

NB! Kommentaarid on avaldatud lugejate poolt. Kommentaare ei toimetata. Nende sisu ei pruugi ühtida toimetuse seisukohtadega. Kui märkad sobimatut postitust, teavita sellest moderaatoreid vajutades linki “Sobimatu”!

Postitades kommentaari nõustud reeglitega.

ehitaja
6. nov. 2022 19:44
https://www.ohtuleht.ee/828043/ka-esimene-maja-ei-pea-minema-vaenlasele