"Maailma parandamisega on üks segane lugu. Suurimad maailmaparandajad on enese meelest olnud Hitler ja Stalin."

Vladislav Koržets, luuletaja ja humorist
Tallinna linnal on hoonestatava maaga kitsas käes, kesklinnas on võtmesõnaks hoonestuse tihendamine (2)
20. detsember 2022
Foto: Scanpix

Linnale kuuluv vaba maa, kuhu saaks rajada linnaruumi jaoks vajalikku taristut või näiteks koole ja lasteaedu, hakkab tasapisi otsa lõppema. Jäänud on veel paar suuremat maatükki ja väiksemaid krunte siin-seal. „Linnamaade puhul on see mure, et asjad ei liigu kuigivõrd kiiresti,“ ütles Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse direktor Arvo Rikkinen. „Kuna maid on nii vähe, käivad linnavalitsuses suured arutelud, et mis see õige eesmärk on, mis sinna panna.“

Tallinna Linnavaraameti juhataja Hardi Alliksaare sõnul jaotub linna hoonestatav maa elamu-, äri-, tootmis- ja ühiskondlike ehitiste maadeks. „Need on maatükid, mis eelduslikult on hoonestatavad,“ täpsustas ta. „Selliste sihtotstarvetega linna omandis oleva maa pindala on 605,6 hektarit. Sinna alla kuuluvad kõik hoonestatud ja hoonestamata maad. Suurem osa sellest maast on hoonestatud linna ametiasutuste, koolide, lasteaedade ja linna tööstusettevõtetega.“

Endine Tallinna abilinnapea ja praegune volikogu liige Eha Võrk märkis, et Tallinna linnal endal on vaba maad vähe. „Sellist vaba maad, kuhu saab arendada linnale vajalikke objekte, on ääretult vähe,“ ütles ta. „Need maad on endised linna maad ja valdavalt paiknevad Lasnamäel. Üks suurem maatükk on veel Haaberstis Ehitajate tee ääres. Väiksemaid on veel pilla-palla Tallinna linnas laiali ka, aga tegelikult selliseid suuremaid maatükke täna enam linnale palju ei kuulu.“

Suur osa linnale kuuluvast maast on taristu all

Tallinna maafondist kuulub valdav osa Võrki sõnul erasektorile. „Tallinna maafond jaguneb kolmeks, on eraomandis maa, riigi maa ja linna maa,“ selgitas ta. „Valdava osa kuulub erakätesse, mõned maatükid kuuluvad ka riigile ja riigil on rohkem maad kui linnal. Numbriliselt võib tunduda, et linnale kuulub rohkem, aga linnale kuuluvad kõik need maad, kus on tee, kus koolid, ehk et kogu linnale kuuluv infrastruktuur paikneb linna maal. Ja lisaks on veel linna maal ka Harku ja Ülemiste järved – need teevad protsendi suureks.“

Linnavaraameti andmetel on Tallinnas üleüldiselt 30.09.2022 seisuga riigi maakatastris registreeritud 38 777 katastriüksust kogupindalaga 15 933,7 hektarit, millest suurima osa (23 protsenti) võtab enda alla sotsiaalmaa. Sellele järgneb 22 protsendiga elamumaa. 

Munitsipaalomandisse antud maad, ehk linnale kuuluvat maad, on maakatastris registreeritud 6642,9 hektarit ehk 41,7 protsenti linna pindalast. Eraomandisse antud maad jagunevad kaheks. Tagastatud maid on 2288,8 hektarit ehk 14,4 protsenti linna pindalast ja erastatud maid 3749,3 hektarit ehk 23,5 protsenti linna pindalast. Riigile kuulub 3255,4 hektarit ehk 20,4 protsenti linna pindalast.

Ka Alliksaar toonitas, et kuigi esmapilgul võib tunduda, et linnale kuulub palju maad, peab arvestama, et lõviosa sellest ei ole hoonestatav maa. „Ligi 82 protsenti linna omandis olevast maast on transpordimaa, üldkasutatav maa ning veekogude maa, mis ei ole hoonestatav,“ lausus ta. „Linnale kuuluvad maad on valdavalt kohalike ülesannete täitmiseks munitsipaalomandisse antud. Erasektorile kuuluvad maad on valdavalt elamu-, äri- ja tootmismaa, mis on eelduslikult hoonestatavad.“

Alliksaar tõstis esile, et 5295,6 hektarit Tallinna linnale kuuluvat maad on üldkasutatava maa, veekogude maa ja transpordimaa sihtotstarbega. „Need on kõik linnatänavad, kaitsealad, avalikud pargid ja ka Ülemiste järv,“ loetles ta. „Ülejäänud 741,7 hektarit on valdavas osas maatulundusmaa, mis enamasti jääb kaitsealadele ning veel väike osa jäätmehoidla maad, kaitsealust maad, riigikaitsemaad ning sihtotstarbeta maad.“

Linn ei soovi jõuga end kehtestada

Vajadus maatükkide omandamiseks tekib Alliksaare sõnul enamasti projektide või planeeringute käigus, kus parima lahenduse saamiseks on vajalik kaasata ka eramaad. „Kavandatava elluviimiseks on maakasutuse küsimuste lahendamiseks mitmeid võimalusi,“ rääkis ta. „Linn saab eraomandis olevatele kinnistutele seada isikliku kasutusõiguse või kinnisasja omandada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud tingimustel.“

Alliksaar rõhutas, et linn eelistab menetlustes lahendada maakasutuse küsimused kokkuleppe teel. „See tähendab, et linn seab isikliku kasutusõiguse või omandab kinnistu kinnisasja omaniku nõusolekul,“ selgitas ta. „Seaduses sätestatakse, et linn saab eraomanikelt omandada kinnisasju vaid avalikes huvides, kohese ja õiglase tasu eest. Seadus võimaldab kokkuleppel kinnisasju omandada ka tasuta. Juhul kui kokkuleppe menetluses tulemusteni ei jõuta, on sellisel juhul linnal võimalus seada kinnisasjale avaliku kasutuse tagamiseks sundvaldus või kinnistu sundvõõrandatakse vastavalt seaduses sätestatud tingimustele.“  

Ruumiloome kompetentsikeskuse juht Kaidi Põldoja sõnul ei saa pikemas perspektiivis välistada ka linna piiride muutmist. „Näiteks hõlmates Tallinna piiridesse Peetri aleviku,“ ütles ta. „Regioonina oma suuremate ja väiksemate keskustega toimib suurem ala, mis hõlmab ka külgnevaid valdu, see ala pidevalt suureneb. Seoses Rail Balticu rajamisega ning rööbastranspordi arenemisega laiemalt see suurenemine võimendub.“

Lahendusteni jõutakse koostöös arendajatega

Maid saab alati juurde osta, kuid siin on Võrki sõnul küsimus eesmärgis ja maa väärtuses. „Maa väärtus on täna väga kallis ja me oleme andnud endast parima, et maareformi käigus omandada linnale maid,“ rääkis ta. „Kui arendajad rajavad suuri elamukvartaleid, siis on olnud kombeks nõuda arendajalt infrastruktuuri, ehk siis kas lasteaia või kooli või mõne muu vajaliku objekti rajamist ja selleks ka maa eraldamist. Kui otse ise ei raja, siis igal juhul maa peab tulema endalt.“

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse direktor Arvo Rikkinen lisas, et Lasnamäel on omajagu vaba maad, kuna see õnnestuski omal ajal maareformi käigus linnale saada. „Kuna seal olid Eesti ajal ka linna maad suured, siis seal õnnestus sõlmida kokkulepe,“ märkis ta. „Kostub erinevad mõtted, mida sinna teha. Kõige lihtsam oleks teha sinna mingi elurajoon, aga võib-olla on vajalik see reserveerida mingi suurema avaliku objekti jooks.“

Rikkineni sõnul liigub asi linnaplaneerimise ameti lauale siis kui linn on otsustanud ühe või teise maatüki kasutusele võtta. „Kui linnavalitsus otsustab mingit maatükki mingil moel kasutada, siis meie hakkame seda lahendama,“ selgitas ta. „Seda küsimust, et kui palju ja mida sinna saab planeerida. Mis eesmärgil seda maad kasutakse, seda otsustab linnavalitsus ja volikogu vastavalt sellele tasemele, mis vaja on.“

Kuna linnal on maad vähe, ja seda näiteks eriti kesklinnas, siis peamiselt tegeletakse Rikkineni kinnitusel peamiselt olemasolevate objektide (näiteks koolide) juurdeehituste ja laiendamistega. „Linnamaade puhul on veel see mure meil, et asjad ei liigu kuigivõrd kiiresti. Kuna maid on nii vähe, käivad linnavalitsuses suured arutelud, et mis see õige eesmärk on, mis sinna panna.“

Kesklinnas on võtmesõnaks tihendamine

Kesklinnas peaks Põldoja kinnitusel keskenduma ka kasutatava pinna tihendamisele. „Kindlasti välja arvatud väljakujunenud asumid, sealhulgas miljööväärtuslikud piirkonnad, kus säilib väljakujunenud struktuur,“ täpsustas ta. „Arendusaladel, südalinnas ja sadama piirkonnas on tihenemine vältimatu. Seal on ideaaliks 12 000-15 000 inimest ruutkilomeetri peale, mis tagab kõige paremini 15 minuti linna kontseptsiooni toimimise.“

Põldoja nentis, et Kesklinnas on ka omajagu selliseid krunte, mis vajaks hädasti edasist arendust. „Linnaplaneerimisametil on parim ülevaade kinnistupõhistest arenguprojektidest, aga neid ikka on,“ lausus ta. „Enamasti endised suuremad tööstusalad, või siis näiteks ka sadama piirkond, endise loomaaia territoorium jne. Üksikuid väiksemaid krunte on ka palju, mis on kas tühjad või kus asendatakse praegune hoonestus uuema ja suuremaga.“

Sõltuvalt asjaoludest on arenduse ootele jäämise põhjused Põldoja sõnul erinevad. „Omaniku soov praegu arendamisega oodata, kinnisvaraturu olukord, detailplaneerimine on pooleli, arendajate investeerimisplaanide järjekord, omandivaidlused jms,“ loetles ta.

Tihendamisega saab pinda juurde, kuid oma piirid seab majadel korruste limiit. „Lubatud kõrgused on erinevad, olenevalt piirkonnast,“ märkis Põldoja. „Aedlinnast kuni kõrghooneteni. Sellist arvutust pole veel teinud, et kui palju saaks tihendamisega pinda juurde. Ruumiloome meeskond kirjeldab tihendamise määrad ja ulatuse üldplaneeringutes.“

Võrk nõustus, et maa säästlikust kasutamisest lähtuvalt peaks olema linn tihendatud ja võtma kasutusele mitte uusi maid, mis on haljasalad, vaid ikkagi olemasolevaid. „Tegelikult linn on ju seda teed ka läinud, kui me võtame näiteks Tornimäe kandi või tselluloosivabriku,“ lisas ta.

Kommentaarid (2)

NB! Kommentaarid on avaldatud lugejate poolt. Kommentaare ei toimetata. Nende sisu ei pruugi ühtida toimetuse seisukohtadega. Kui märkad sobimatut postitust, teavita sellest moderaatoreid vajutades linki “Sobimatu”!

Postitades kommentaari nõustud reeglitega.

Tihe linnaruum on halb
25. dets. 2022 20:48
Linna tihendamine süvendab suurlinnade probleeme nagu haigestumine.
ära loodagi
22. dets. 2022 05:25
Ruumiloome kompetentsikeskuse juht Kaidi Põldoja, et Rae vald muutub Tallinnaks. See lugu on segaselt kirjutatud. Ei ole oluline, kelle nimel riigiametitest või struktuurist on maad ja hooned, need on Tallinnas ja seda maad on piisavalt, enne võite võtta omale Maardu , milline oligi nn.Suur-Tallinna osaks mõeldud. Ja kui siis maad rohkem pole, polegi vaja Tallinnal laieneda, lihtsalt muutubki suletuks automaatselt ja kinnisvara hinnad hakkavad tõusma. Ega Washingtonis ja Berliinis ei saa ka kõik elada või Londonis. Ühel momendil nii ongi ja see areng polegi normaalne olnud , et üle Eestiliselt on kõik Tallinna jt. suurematesse linnadesse kolinud. Nüüd on juba tendents, et ei soovitagi linnadesse ja suundutakse tagasi rahulikumasse , loodusesse. Teil oleks nagu eos kirjutatud vastandlikud seisukohad - ühed ei soovi Tallinnasse liiklust , teised tahavad veelgi suuremaks paisutada ja süvendada liiklusvooge.