Kinnisvaraturg langes 2022. aastal tugevasse turbulentsi. Kuna polnud aega koroonakriisist taastuda, hakkas turg sõja- ja energiakriisist värisema. Nii kinnisvara ostjate kui ka müüjate kindlustunnet õõnestas ka sügisel tõusma hakanud euribori intressimäär.

Euroopa pankadevaheline intressimäär ehk euribor hakkas eelmisel aastal hüppeliselt tõusma, tõstes paljude inimeste igakuiseid eluasemelaenu makseid. Värske uuringu järgi tunnetab selle kasvu mõjusid ligi kolmandik Eesti elanikest.

1Partner Kinnisvara andmetel tehti detsembris Tallinnas 938 ostu-müügitehingut, mis on ligi 10% rohkem kui novembris ja ligikaudu kolmandiku võrra vähem kui 2021. aasta detsembris.

Kinnisvarabürood märgivad ka müügitehingute arvu vähenemist 30%. Raid & Ko OÜ tegevdirektori Andree Raidi sõnul on aga Tallinnas 800 korteri ostu-müügitehingut kuus stabiilne ja normaalne arv. „2022. aasta esimesel poolel jäi see näitaja vahemikku 1000-1300, mis viitas kinnisvaraturu ülekuumenemisele. Nüüd Tallinna lähiümbruses märkame tõesti remonti vajavate korterite hinnalangust ca 10 000 euro võrra. Hinnad on erinevad. Ostja leiab hea asukoha ja remondiga korteri. Kui omanik hinda ei langeta, siis võib müük jääda määramata ajaks venima.“

1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter usub, et seal, kus on tihe konkurents, on hinnad nüüd veidi langenud. „Eelkõige puudutab see järelturul olevaid vanemaid kortereid, kuid ka sel juhul ei ole hinnad langenud sugugi mitte seetõttu, et ostjad pole nõus deklareeritud hindadega kortereid ostma, vaid seetõttu, et ostjatel vähenes Euribori tõusu tõttu laenu saamise võimalus. Lisaks saab allahindlusi leida uusehitistelt, kui piirkonnas on palju ehitusjärgus kortermaju. Näiteks Haabersti-Tabasalu piirkonnas võiks eeldada, et uusehitiste hinnad võivad veidi langeda,” rääkis Vahter.

Tehke ennustusi varakult

Üldjoontes ennustatakse kinnisvaraturul tänavu mõõdukat 10-15% hinnalangust. Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe ütles, et suurimad muutused ootavad meid kevadel. „Kuna valdaval osal laenuvõtjatest on fikseeritud kuue kuu euribor, siis pole olulist osa inimestest intressitõus veel puudutanud. Näiteks mullu augustis oli euribor 0,6% ja sel ajal lepingud sõlminud laenuvõtjad näevad suurenenud arveid alles märtsis. Suurimad muudatused tulevad kevadel. Seega nüüd on liiga vara mingeid ennustusi teha. Praegu tundub, et paanikaks pole põhjust,” rääkis Uibomäe.

Swedbank Eesti peaökonomist Tõnu Mertsina prognoosis euribori tõusu lähiajal, kuna Euroopa Keskpank on lubanud inflatsiooni ohjeldamiseks tänavu kiiresti intressimäärasid tõsta. „Bloombergi majandusteadlaste küsitluse konsensuse kohaselt tõstab keskpank käesoleva aasta juuniks hoiuseintressi 3,25%-le praeguselt 2%-lt. Kolme kuu euribori futuurid näitavad, et ka see turuintress tõuseb juuniks peaaegu 3,3%ni. Kuna Eestis enamiku laenulepingute aluseks olev kuue kuu euribor on kolme kuu intressist ca 0,5 protsendipunkti kõrgem, võib see praeguste prognooside kohaselt tõusta 3,8 protsendini.

Mertsina on kindel, et inflatsioon aeglustub järk-järgult ning aasta lõpuks peaksime euroala inflatsiooni juba nägema keskmiselt 3-4%. „Hiljutine inflatsiooni aeglustumine on peamiselt tingitud madalamatest energiahindadest. See peaks andma Euroopa Keskpangale võimaluse alustada järgmisel aastal ettevaatlikke intressikärpeid. Finantsturud ootavad nüüd, et kolme kuu euribor langeb järgmise aasta lõpuks 2,5%ni, mis kuue kuu euribori puhul tähendab umbes 3%. Samas kaasneb intressimäärade langusega tõsine oht: nimelt nõudluse kasv pärast Hiina majanduse avanemist, mis võib taas tuua kaasa erinevate tooraineliikide ja energiakandjate hinnatõusu. Sel juhul võivad keskpangad inflatsiooni ohjeldamiseks intressimäärasid veelgi tõsta,“ lisas ta.

Kes võidab euribori kasvust?

Uus Maa kinnisvaramaakler Anton Kuznetski on kindel, et euribori kasv on valus neile, kes ostsid 2020. aasta sügisest kuni 2022. aasta suveni elamukinnisvara. Samuti lööb intressimäära kasv valusalt viimastel aastatel pangafinantseeringu toel üürimiseks ostetud kinnisvara omanikke.

2022. aasta märtsist augustini hüppeliselt tõusnud üürihinnad on juba langema hakanud. Koos euribori kasvuga vähendab see rendiäri kasumlikkust. See ei kata enam omaniku igakuiseid laenumakseid ehk ta on sunnitud oma taskust pangale juurde maksma. „Pikalt selline olukord kesta ei saa – kas üürihinnad tõusevad uuesti või kahjumlikud objektid müüakse maha. See omakorda tähendab müügipakkumiste arvu kasvu ja nende maksumuse vähenemist. Objekti müügist saadav tulu ei pruugi katta kohustust panga ees ning kuluvahe on omanik sunnitud tasuma samuti oma taskust.“

Euribori kasvust võidavad Kuznetski sõnul investorid, nii eraisikud kui ettevõtted, kellel on vaba raha madala hinnaga kinnisvara ostmiseks, kui ka need, kes riskivad ja ostavad teisejärgulise kinnisvara Nõukogude ajal rajatud elurajoonis.

„Viimaste kuude jooksul on selle hinnad märgatavalt langenud, kohati kuni 20%. Kui majandusolukord püsib jätkuvalt ebastabiilne või halveneb, siis koos hilisema paratamatu euribori tõusuga jätkavad hinnad selles segmendis langemist. See tähendab, et ostes jääb kuumakses põhiosa laenust väiksemaks, kuid intresside osakaal on suurem. Kui euribor hakkab langema, saavad nemad sellest esimesena kasu, sest nende ostukulu oli iseenesest väiksem. Aga see on pigem võimaliku stsenaariumi mõtisklus ja mitte mingil juhul investeerimisnõuanne,” ütles maakler.

Osta, müü või oota?

Muutuv kinnisvaraturg tekitab ebakindlust nii ostjates kui müüjates. Invest Agent OÜ juhatuse liige Dmitri Tee leidis, et kui turg kukub, müüb omanik korteri odavalt maha ja ostab odavalt. Kasvava turuga peegeldub olukord ehk omanik ei kaota mõlemal juhul midagi. Hindade tippu või põhja on peaaegu võimatu tabada. Hinnad võivad igal ajal üleöö tõusta ja ka kokku kukkuda. Isegi professionaalsed maaklerid ei suuda alati kõike ette ennustada ega arvutada ning tavaline majaomanik võib sellise mänguga palju kaotada. Lisaks soovitab Tee kaubelda, sest korrektse tehingu tulemus on see, kui kõik osapooled on rahul.

Andree Raid usub, et praegu on käes aeg, mil ostja saab rahulikult valida ja teha teadlikke otsuseid. “Eluaseme ostmisega on olukord alati selline, et kui on vajadus ja võimalus, siis tuleb osta. Müüjate turust saab ostjate turg. Kauplemine on praegu üsna asjakohane. Kui on soov investeerida, siis tasub oodata vähemalt kevadeni ja vaadata, kuidas turg reaalselt areneb. Siis tuleb tulusamaid pakkumisi.“

Ometi ei tohiks 2023. aastat võrrelda 2008. aastaga. Tegemist ei ole kinnisvarakriisiga. See on majanduse jahtumine. „Kinnisvaraturg on viimastest kriisidest end edukalt välja õngitsenud. Tehti palju tehinguid, hinnad tõusid. Lihtsalt ajad on nüüd vaiksemad,” nentis Raid.