"“Maksuküüru kaotamine ja rikastele raha juurde andmine tähendab, et veel rohkem asju jääb riigis tegemata."

Heido Vitsur, majandusteadlane
Kui palju maksab Tallinn? Maa hindamise paradoksid Tallinnas (3)
29. juuli 2023
Tallinna Raekoja plats maksab sama palju kui krunt Pirital. Scanpix

Taas on hakatud rääkima maa reaalsest väärtusest. Pärast kogu Eesti maa hindamist 32,5 miljardi euro väärtuseks võib kaardirakenduses minu.kataster.ee igaüks järgi vaadata, kui palju sellest maksab mingi konkreetne maatükk.

71 protsenti maa hinnast maksab ehitusmaa, mis asub peamiselt linnades ning millel asuvad elumajad ja hooned (kuigi nende väärtust hindamisel arvesse ei võetud). Kindlasti aga annab Tallinn oma suure panuse kogu maade väärtusest ning nüüd saab järele vaadata, kui palju maksab Raekoja plats või krunt Pirital.

Kui Tallinnast alustada, siis kindlasti Vabaduse väljakust, mille ühes servas asub Vabadussõja võidusammas ning teises linnavalitsus. Aga tuleb välja, et väljak ise on hoopis 50% ulatuses transpordimaa ja 50% piires ärimaa kogupindalaga 7752 m². Omandivormiks on munitsipaalmaa, ning nüüd tuleb üllatus…senini kehtinud maksustamishind on 2 080 870 eurot ning värske hind hoopis väiksem, 1 187 955 eurot!

Huvitav, mis niisuguse kahanemise meie esindusväljaku osas põhjustas?

Minnes mööda Harju tänavat Raekoja platsile, mis on üle 100 ruutmeetri Vabaduse väljakust väiksem ning samuti munitsipaalmaa, saame selle endiseks väärtuseks 750 880 eurot. Uus maa hindamine aga langetas hinda pea kolm korda, 255 400 euroni. Kas turistide lemmikkoha Raekoja platsi madala väärtuse põhjuseks on asjaolu, et see on kvalifitseeritud 100% ulatuses transpordimaaks? Ometi pole seal päevasel ajal peale turistide ühtegi autot, isegi tõukse mitte, sest teekate on liiga kivine.

Kallis Toompea

Minnes nüüd üles Toompeale riigiomandile ja „ühiskondlike ehitiste maale“ Lossi plats 1a, kus asub Riigikogu hoone ja Kuberneri aed, saame hoopis teised summad. Selgub, et parlamendi 16 537 m² maksab uue hindamise alusel ligikaudu 2,9 miljonit eurot. Varem oli see hinnatud vaid 0,8 miljonile eurole. Hind on mitu korda kerkinud. Samas rütmis kogu Eesti maaga, mis on võrreldes 20 aasta taguse ajaga kaheksa korda kallim.

Kui Tallinn oma esindusväljakutega Toompeale vastu ei saanud, siis saab võrrelda ehk näiteks Pirita rannaga. Aadressil Supluse puiestee 1c registreeritud munitsipaalomandisse kuuluv rannaala suurusega üle 42 hektari maksab nüüd 4,2 miljonit eurot. Seega päevitusala on maa-ameti arvates linnale kallim kui esindusväljakud.

Kuid kõige objektiivsema pildi saab Tallinnas elamumaid hinnates, sest see moodustab suure osa reaalse objekti müügiväärtusest. Sealsamas Pirital asuvadki pealinna hinnalisemad krundid. Võttes näiteks ühe Randvere tee alguses asuva 1000 ruutmeetrise elamumaa saab selle väärtuseks sama palju kui Raekoja platsil, 273 000 eurot. Samas Pirita maalapi 20 aasta tagune kehtiv hind on praeguses vääringus aga ainult 19 400 eurot. Küll olid ajad!

Ega nõmmekad kehvemad krundiomanikud taha olla. Nõmme keskel mändide all asuv tüüpiline ühe hektari suurune maalapp maksab maa-ameti arvestuse järgi 184 000 eurot. Seega pisut vähem Pirita omast. Aga eks seda kompenseerivad muud väärtused. Kasvõi parem rongiühendus Balti jaamaga, 100 protsendi ulatuses riigile kuuluva transpordimaaga, mille eest tuleks ostjal välja käia 2,6 miljonit eurot. 

Maade jagamine veel tuleb

Aga maad kortermajadega, kus elab enamik tallinlasi? Neilgi on oma hinnalipik külge pandud, kuigi sel puhul tuleks oma omandi suuruse teadasaamiseks teha mitu keerulist tehet. Aga igal juhul maksab 6000 ruutmeetrit Kristiines Kotka tänava elamumaal, millel paikneb viiekorruseline segaomanduses korterelamu 1,08 miljonit eurot. Hurraa! Oleme miljonärid, koos paljude teistega. Antud juhul koos 100 teise korteri- ja maaomanikuga.

Korterite jagamisel on asi selge, igaühele kuulub 30-40 ruutmeetrit. Kuid kuidas jagada miljoni väärtuses maad, seda tuleb alles nuputada.

Kuidas maid hinnati?

Maa korraline hindamine viidi läbi maa hindamise seaduse alusel ning tulemused avaldati 2022. aasta sügisel. Hindamismetoodika töötati välja 2020.–2021. aastal koostöös kutseliste kinnisvarahindajate, statistikaekspertide ja eri valdkondade ekspertide, sh välisekspertidega.

Väärtuse arvutamiseks analüüsiti hoonestamata maadega vaba turu tingimustes ajavahemikus 2016–2022 tehtud müügitehinguid. Tulemuse ajakohastamiseks tehingud indekseeriti.

Asukoha mõju arvestamiseks on Eesti kõik maatükid jaotatud eelkõige elamumaa tehinguhindade alusel kaheksasse sarnase väärtustasemega asukohaklassi. Asukohaklassidesse jaotamine on vajalik, et teha erisusi hindamismetoodikas, sest turg toimib eri piirkondades veidi erinevalt. Hindamistulemused ei pea jääma asukohaklasside väärtusvahemiksesse.

Kommentaarid (3)

NB! Kommentaarid on avaldatud lugejate poolt. Kommentaare ei toimetata. Nende sisu ei pruugi ühtida toimetuse seisukohtadega. Kui märkad sobimatut postitust, teavita sellest moderaatoreid vajutades linki “Sobimatu”!

Postitades kommentaari nõustud reeglitega.

Arvamus
29. juuli 2023 09:28
Rääkida Raekoja platsi või Vabaduse väljaku aluse maa hinnast on muidugi absurdsuse tipp nagu oleks võimalik seda üldse osta või müüa!
Arvamus
29. juuli 2023 09:37
Ehk siis mõlemad maatükid on alatiseks käibest väljas ning nende väärtus võib olla seega üksnes teoreetiline.
nõmmekas
29. juuli 2023 07:42
h t t p s ://www.postimees.ee/7641691/maamaks-kurioosum-mone-vaikese-krundi-omanik-saab-maamaksuga-laksu-suure-omanik-aga-hakkab-vahem-maksma h t t p s://www.ohtuleht.ee/510818/nommelane-suur-krunt-ei-tahenda-veel-rikkust

Seotud artiklid