Mis on saanud omaaegsetest kurikuulsatest ühikatest, kuritegevuse taimelavadest? Kas need vanad ilmetud hooned tuleks linnas säilitada? Narkoäri on neist valdavalt kadunud ja asendunud legaalse, kuid samuti väga kasumliku tegevusega, nimelt tubade ostu-müügi ja üürile andmisega.

Investorid ostavad Tallinnas kokku nõukogudeaegsete ühiselamute tube, et ajada tulusat üüriäri. Leidub nii üksiküritajaid kui ka firmasid. Teine võimalus on spekuleerida: need korda teha ja turu tõusul edasi müüa.

Enamik Tallinna ühikaid – kunagised kuritegevuse kasvuhooned – on nüüdseks üles vuntsitud. Vähemalt nelja-viit neist asustab aga ikkagi veel kirju seltskond, keda maja renoveerima panna on ülikeeruline. Ja kas see nende ilmetute paneelikate puhul äragi tasubki?

Tallinna ligi 30 ühiselamu tüüpi maja kuulusid kunagi nõukogude ajal ettevõtete juurde. Sinna pandi elama töölisi-teenistujaid. Osa neist võtsid pärast Nõukogude Liidu lagunemist üle Eesti riigi eri ministeeriumid, osa jäi linnale. Praegugi on veel linna käes eri eraomanduses ühiselamutes 44 tuba, mida kasutatakse hätta sattunud või kehval järjel inimeste heaks.

Üldiselt anti enamiku ühiselamute asukatele ajapikku, aastate edenedes enda tubade erastamisõigus – näiteks Põhja-Tallinna paljudes ühikates volikogu otsusega 2000. aastal. Kui sel perioodil olid need pea kõik kuritegevuse taimelavad, siis nüüd võib probleemsemad neist üles lugeda ühe käe sõrmedel. Kõvemate närvidega investorid ostavad aga ka neis hoonetes tube, et need siis üürile anda.

Kõige selle taustal nähti 1960ndatel ja hiljem paneelühiselamute kasutuseaks ette pool sajandit. Praeguseks on neil seega turjal kümmekond aastat enam. Seega võib küsida, kas mõnegi taolise putitamine enam tasub aja ja raha kulutamist. Kuid nii või teisiti on äri tubadega kasulik. Isegi kui mõni ühikas peaks kunagi lammutatama, kulub selleni veel hulk aastaid. Ühe maakleri suur kuulutus laguneva ühiselamu seina küljes Sõle tänaval on üsna sümboolne vaatepilt.

“Olen ostnud kümmekond korterit väljaüürimiseks ja need asuvad üle linna laiali,” rääkis kinnisvaramaakler Edit Nael. “Kui ühiselamutuba on renoveeritud, on selle üürile andmine keskmist ruutmeetrihinda silmas pidades kasumlikum kui paneelmaja renoveeritud korteri puhul.”

Edit Naela sõnul otsib ta mõnekümne ruutmeetriseid tube. Laseb need renoveerida, ehitades sisse köögi- ja dušinurgad. Taoline renoveerimata ühikatuba maksab umbes 45 000 eurot ja remonti tuleb panustada veel paarkümmend tuhat.

Enne ühiselamutoa ostmist tuleb Edit Naela sõnul muidugi uurida, kui edukalt ühistu juhtkond seal majandamisega toime tuleb. Ta eelistab korralikke, toimivate ühistutega ühikaid.

Nõutakse nii tõusu kui ka languse aegadel

Teised maaklerid ütlevad samas, et tubakortereid haaratakse sageli üsna valimatult. Paraku toob see kaasa olukorra, kus ühistute juhtkonnad peavad koosoleku kokku saamiseks nägema kurja vaeva, kui soovivad mõnda majandamiseks vajalikku küsimust otsustada.

Ühikate asurkond jaguneb üldiselt kaheks: väiksemaks osaks ühes kohas paigal elavateks pensionärideks, kes on ise omanikud, ja pidevalt vahelduvateks üürnikeks. Tavaliselt on pool tubakorteritest uustulnukatele igasuguste vahendajate-omanike kaudu üürile antud. Uusomanikud ehk üürileandjad ise on üle ilma laiali ja ühistu juhtkond püüab nendega kuidagi sidevahendite abil suhelda.

Kinnisvarakonsultant Monika Murumetsa sõnul on ühiselamutoad populaarne ostu-müügiartikkel kõikidel, nii tõusu kui ka languse aegadel. Languse ajal isegi rohkem, sest siis peab suurem hulk inimesi varasemast väiksemate kuludega läbi ajama. “Alati on pakkumine väiksem kui nõudlus,” räägib ta. “Eks see on kindlasti ostja jaoks loterii, sest kunagi ei tea, kelle endale naabriks saad.”

Aga siin aitab väike eeltöö. Tuleb uurida, kui palju on majas võlgnikke. Kuidas ühistu toimib. Kas on plaanis võtta renoveerimislaenu.

Üks õnnetumaid, Sõle ja Sitsi tänava ristmiku juures asuv 180 korteri – või õigemini toaga – ühikas on pidama jäänud 1990ndatesse. Paneelhoone kollakas välisilmeski pole märgata mingeid muutusi. Ainsa vahega, et ilmselt ei voha seal ühikas enam kuritegevus sellisel tasemel nagu paarkümmend aastat tagasi.

Kiirabil ja politseil raske ligi pääseda

Maja haldur Lea Nõuakas räägib, et majas elab palju kommunaalarvete võlgnikke. “Väga raske on seal tööd teha, kolm inimest oleme andnud kohtusse, aga ega teist teed ei ole,” ütleb ta. “Kõige kurvem, et majas pole fonoluku süsteemi ja korruste koridoride ustel on samuti igaühel eri lukud. Kui tuleb näiteks kiirabi, ei pääse ta ühelegi korrusele, sest valve on majas ainult kella üheksast õhtul kuueni hommikul. Politseiga samamoodi. Püüdsin seda koosolekul selgeks teha, aga ei oldud nõus panema raha fonosüsteemi. Öeldi, et see on ühiselamu ja seal peabki kõik nii olema.”

Nõuakas nendib, et suurem osa ühistu koosolekust käib kisa ja üksteise peale karjumise vormis. Investorid, kes vaatamata süngele foonile sealgi majas kümneid tube ära on ostnud, ise kohale ei taha ilmuda. Närvid on kallid.

Maja soojustamisest ei taha asukad kuulda: öeldakse, et värvime parem ainult üle. Seda ei taheta samuti kuulda, et maja ehitati ajal, kui küte pea midagi ei maksnud. Ja elamuehituskombinaadi kunagised juhid oleks soojapidavamate paneelide tootmise eest saanud süüdistuse riigi vara raiskamises.

Nõuakas toob vastaspoolusena välja Sõpruse pst 3 asuva ühika, millega ta samuti tegeleb: maja on korda tehtud ja kõik läheb ülesmäge.

Üks Tallinna kunagi probleemsemaid ühiselamu tüüpi maju asub aadressil Sõle 18. Seegi figureeris 1990ndatel ja 2000ndate alguses politseikroonikas regulaarselt. Seal on tugevajõulise pommi plahvatuses hukkunud üks noormees, läbi pekstud tööülesandeid täitev rahvaloendaja, politseihaarangus likvideeritud päevas sadu narkomaane teenindanud punker jne.

Põhja-Tallinnas linnaosa valitsuses peaspetsialistina töötanud Robert Käsper on meenutanud, kuidas narkomaanid ei teinud väljagi, kui ta vahel vabanevaid elamispindu üle vaatamas käis, ja süstisid rahulikult edasi.

Nüüdseks on muidugi saabunud rahulikud ajad. Sealgi jaguneb elanikkond kaheks: alalised ehk pensionärid, keda on pisut üle poole, ja uued ehk üürnikud.

Ühistut juhtiv Endrik räägib, et see on isegi hea, kui investorid ühikas tube ära ostavad. Väheneb hilinenud maksete osa, sest uusüürnikud tavaliselt võlgu ei jää. Samas tuleb Endriku sõnul püsida valvel, et aferistid valdust üle ei võtaks. Kui keegi peaks ostma kokku rohkem kui pooled korteritest või tubadest, võib see investor ohjad enda kätte haarata ja püüda alalised elanikud välja süüa.

Mitmed taolised ühikad, nagu Sõle tänava alguses, näevad välja täpselt samasugused nagu nõukogude ajal. Ilmetud paneelhooned, nagu neid alates 1960ndatest rajati. Osas korterites on vaid aknaraame vahetatud. Endriku juhtimisel on sellel majal vähemalt õnnestunud soojustada otsaseinad. Laenu ei võeta, sest elanikud ei kannata makseid välja, selle asemel püütakse remondifondi raha koguda.

Too ühikas asub teisalt vägagi magusa koha peal: endise hipodroomi lähedal, kiviviske kaugusel kesklinnast. Ilmselt on aja küsimus, millal ilmub keegi, kes korterid kokku ostab ja selle küsitava väärtusega hoone asemel uue ja uhke püstitab. Endriku sõnul pole pakkumisi veel tulnud.

Elukaar hakkab lõppema?

Teisalt ütleb arhitekt Margit Mutso: “Taoliste ühikate elukaar hakkab läbi saama, nagu kogu nõukaaegsel elamufondil.”

Kui kaua aastaid üks või teine neist veel püsib, on tehniline või ekspertiisi küsimus. “Need, mis jõutakse lähematel aastatel korda teha, need jäävad,” räägib Mutso. “Osa tuleb aga maha kanda: 10-15 aasta pärast pole neid enam üldse mõtet renoveerida.”

Arhitektuuriliselt annaks neid tema arvates muidugi kenamaks teha, kui tellija leiduks. Omal ajal aga erastati majad koos nende aluse maaga. Ehk siis maja seintest väljapoole, lifte ja lodžasid ei saa neile külge ehitada.

Ühikaid, nagu teisigi nõukogude aja paneelikaid võib soojustada, lisada neile lifte, vahetada aknaid, toestada rõdusid ja panna mööda seina viinapuudki ronima. Õdusat õueruumi ja hubaseid korterilahendusi sellega Mutso meelest siiski ei teki. Seega tuleks läheneda laiemalt: püüda renoveerida kvartali haaval.

Arhitekt Mutso ja tema mõttekaaslaste arutlusi, et kaugeltki mitte iga nõukogudeaegset kortermaja või ühiselamut ei tasuks renoveerida, toetab asjaolu, et nende kasutuseaks oligi omal ajal planeeritud vaid 50 aastat. Eluhoonete puhul oli see toona tavaline.
“Kasutusiga ei tähenda, et kui 50 aastat saab mööda, siis hakkab kohe hirmus ragin pihta, vaid selle aja jooksul pidanuks hoone kasutamine olema ohutu,” selgitab legendaarne ehitusinsener Karl Õiger, kes kunagise elamuehituskombinaadi peatehnoloogina toonaseid tingimusi hästi mäletab.

Lihtsalt 50 aasta möödudes pidanuks siis asjatundjad otsustama, kas maja jäetakse nii-öelda tehnilise vaatluse alla ja eluhooneks edasi, või võetakse maha või kohandatakse ümber millekski muuks kui eluhoone. Umbes nagu vanemate autode puhul: teatud aja järel on kohustuslik tehniline ülevaatus, et kust on vaja midagi remontida. /

Reaalelus jäi see muidugi kõik ära, sest nõukogude aeg sai enne otsa. Samas on Karl Õiger seda meelt, et osa toonaseid hooneid tuleks maha lammutada, sest soojapidavaks renoveerimine ei tasu enam ära. Asi pole ainult rahas, vaid ka ruumiplaneeringu jms moraalses vananemises.

Ühikad, mis pole nagu ühikad

Tallinnas läheb kõige paremini neil endistel ühiselamutel, mis kohe pärast sõda kerkisid ja mida vaadates ei oskagi arvata, et tegemist on ühiselamuga. Erinevalt kõikuva kvaliteediga rajatud paneelühiselamutest on tegemist sõjajärgse aja käsitööga, mille fassaadide viimistluses kasutatud sageli terrasiitkrohvi. Suurejooneline U-kujulise põhiplaaniga töölisühiselamu asub aadressil Tööstuse 41/43 Kalamaja kalmistupargi kõrval. Eemalt vaadates on tegu justnagu korterelamuga.

Veelahe jookseb kusagil 1950ndate lõpust: stalinismi toretsev stiil arhitektuuris või ehituses kuulutati siis liialduseks ja raiskamiseks ning edasi vorbiti ühikaid kombinaatide paneelidest.
Väga esinduslikke vanu ühikaid võib leida Pelgulinnast: näiteks Lõime 20 asuv 1950ndate algul valminud kunagine ühiselamu oli mõeldud Balti laevaremonditehase personalile. Nõnda nagu toona oli levinud stalinistlikus klassitsismis, on nüüdki too hoone värvitud efektselt kollaseks ja alumine osa tumedaks.

“Me tahame, et igas korteris oleks ikkagi oma vesi ja kanalisatsioon,” räägib üks ühistu juhtidest Sergei eesootavast sisetööst. Majas on aga kasutusel veel ühisköögid ja tualetid. Kordategemiseks on 2017. a võetud pangalaen.

Taolistes imposantsetes vanades ühiselamutes tahab keegi ligi neljameetrise laekõrgusega kortertuba müüa harva, kuid seda ihaldatumad on need kinnisvaraturul. Hinnad on samuti 10 000 võrra kallimad kui 1960ndatel ja hiljem valminud ühikates. Ent kunagi valitses selleski majas paras õudus, nagu ühistu juhid Oleg ja Sergei kirjeldavad.

Mis saab aga edasi nii-öelda ebaatraktiivsetest ühikatest, millest paljude asukad ei kanna välja renoveerimislaenu, on suur mõttekoht.

27 aasta jooksul on vaja Eestis uuendada umbes 14 000 kortermaja – üle viiesaja hoone aastas. Eesmärk on vähendada keskkonnajalajälge, parandada linnaruumi kvaliteeti, hoida kokku küttelt. Kavatsetakse kasutada EL raha – aga muidugi peavad panustama majade elanikud ise.

Ühelt poolt on ka probleemühikad püha eraomand. Teisalt ei arva pelgalt arhitekt Margit Mutso, vaid ka paljud teised, et mõttetu on kühveldada raha oma aja lootusetult ära elanu päästmiseks. Ühiselamutes vohav korteriäri aitab neid maju endid remontida aga üsna vähe.

Kasvõi Sõle ja Sitsi tänavate risti mureühikas elab koos kogu läbilõige ühiskonnast, paraku ka lastega pered. Nõnda nagu ütleb haldur Lea Nõuakas, pole paljudel peredel jaksu parema pinna üüriks. Nendes pead-jalad-koos tingimustes kasvanud lapsed saavad sageli kistud pahandustesse: kui pole ruumi kodus, leidub seda siiski tänaval.

Maja ära osta ja kinnistu arendusse?

2015. aastal kolis toona lagunevatelt Kopli liinidelt munitsipaalkorterisse selle viimane asukas. Nüüdseks on suur osa uuest kaunist elurajoonist valmis. Võib-olla tasuks nende ühiselamute puhul, kus jalgu alla ei saada, mõelda sarnasele mudelile? Inimestelt maja välja osta, vajadusel neile asenduspinnad leida ja kinnistu müüki või arendusse suunata, sest muidu jätkub sotsiaalmurede tootmine.

Tõsi, Kopli liinide puhul polnud tegemist eraomanduses pindadega. Elanikelt midagi välja osta polnud tarvis ja piisas vaid munitsipaalkorterite jagamisest. Siiski, kuigi palju on kirutud, et elanikel ei võimaldatud vanade lagumajade erastamist, oli see siiski õige otsus. Taoliste vanade majade renoveerimine käinuks paljudele kunagisetele elanikele rahaliselt kaugelt üle jõu. Nõnda nagu see käib üle jõu praegu paljude ühikate asukatele.

Kui veel näide tuua, siis 2021. a jaanuaris avas Maleva tänaval uksed linna tellimusel valminud seenioride maja, kus loodud kaasaegsed tingimused vanematele inimestele. Sellegi hoone paigas asus kunagi üsna väheväärtuslik ühiselamu.